［当事人］

原告：徐X 职业：商人

被告：廖X 职业：教师

被告：张X 职业：工人

［案情简介］

1990年春，廖X与张X签订一份关于转让房屋的协议，双方约定：廖X同意将其居住的房屋转让给张X，价格为每平方米800元。房屋买卖签订后，张很快付清房款随后把房子装修一遍就住了进去。2005年冬，徐X以被告廖X擅自处理夫妻共有房屋为由，起诉法院要求确认廖X与张X签订的房屋买卖合同无效。

［争议焦点］

出卖房屋一方不知情能否解除合同

［律师观点］

房屋买卖风险防范律师谢逸生 认为：处理本案的关键是要审理查明张X辉有没有理由相信廖X飞出售房屋系其夫妻共同的意思表示。这就涉及到民法中重要的制度：表见代理。所谓表见代理，是指代理人虽然没有代理权，但第三人相信其有代理权事由，从而使本人对于相对人负授权人责任的无权代理。法律设置表见代理的目的在于保护善意第三人的利益及代理交易的安全，维持人们对代理制度的信赖。表见代理的发生，往往和被代理人的过失有关。通常是由于被代理人的作为或者不作为，造成了代理权存在的表象，引起善意第三人的信赖，方与无权代理人进行民事活动。表见代理通常情形是表示以代理权授予他人或知他人表示为其代理人而不为反对的意思。具体到本案的张X辉，其与廖X辉在签订房屋买卖合同的时候，当看到廖出示的房产证仅具其一人名字的时候，便问及其配偶的意思表示情况如何。廖X称此房屋系其一人出资购买，故产权证上只写其一人的名字，虽系夫妻关系存续期间购买，但在房子的处置上，其妻子明确表示由廖X全权处理。张X辉要求出具相关证件，廖将房产证，结婚证，身份证，户口簿一一出示。张X认为：1、该房产证上只写廖的名字，其妻子有条件到房产局进行户名更改，却不去更改，其意思表示很清楚，该房子的处置完全由其丈夫做主；2、廖X能提供房产证，结婚证，身份证，户口簿等等一系列证件，说明他们夫妻关系融洽，他妻子信赖其丈夫处理房产出售事宜；3、廖X的售房价格并未低于市场价格，其售房行为并没有损害其妻子的利益。各种迹象表明，廖X飞与其妻子徐X珍出售房屋的意思表示是一致的，于是才决定买房。

房屋买卖风险防范律师谢逸生同时指出：民事行为应当遵循诚实信用原则，张X在买房时已经交付全部房款，并且已经在该房屋居住长达15年之久，为维护交易安全，保护善意相对人的合法权益，徐X的请求无理。

谢逸生律师指出，本案事实清楚，法律依据也十分充分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有财产有平等的处分权”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不相信为由对抗善意第三人”。

［法院裁判］

驳回徐X的诉讼请求。