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超过卖房人欲售价格的 房款买房人无权要求退回

作者:谢逸生 来源:找法网 日期:2017-11-21 11:40

[当事人]

原告:郑* 职业:农民

被告:彭* 职业:个体户

[案情简介]

2008年6月,戴*宁欲出售一套房产,售价20万元,由于没有时间打理这件事,于是委托好友彭*宽代为出售该房屋,并办理了委托公证。郑*波通过广告得知该房源后,决定买下该房子。后彭*宽以戴*宁的名义与与郑*波签订了房屋买卖协议,约定房屋总价款为22万元,不久,郑*波办理了过户登记手续并入住。过了一段时间,郑*波偶遇戴*宁,得知其仅收到20万的购房款,遂认为彭*宽侵占了其购房款2万元,构成不当得利,要求彭退还2万元,郑与彭交涉无果,于是起诉到法院。

[争议焦点

*波签订购房协议愿意以22万元的价格买下该房子是否是其真实的意思表示?

[律师观点]

房屋买卖风险防范律师谢逸生认为:原告郑*波与在彭*宽代理之下与戴*宁签订的房屋买卖合同,系双方真实的意思表示,没有违反法律、法规,该合同具有法律效力,对双方当事人均具有约束力。

什么是意思表示?意思表示是表意人将期望发生某种法律效果的内在意思以一定方式表现于外部的行为。法律行为蕴藏着民法中最重要的思想——意思自治原则。当事人依自己的自由意思创立的法律行为有相当于法律的效力。从意思自治原则又引申为私法自治原则,私法自治原则要求国家对私法关系以不干预为原则,以干预为例外。这也是实现法治的基本要求,对我国的立法、司法、法学研究具有重要的指导意义。意思表示是行为人将自己内心意思表示于外部的行为。意思表示分为两个阶段:一是内心意思的形成。内心意思又包括效力意思与表示意思。效力意思是指想要发生一定效果的意思,又称目的意思。表示意思,指表意人关于自己的表示行为所应具有的意思的认识。二是表示行为。表示行为是对外发表内心意思的行为。当事人的意思只有表示于外部,内心意思才可能获得法律上的意义。当事人如果仅仅存在于内心,而未表示于外部的意思,并不能让他人知道和了解,在法律上则没有意义。因此,意思表示只有具备主观要件与客观要件才能成立。

再看本案郑*波签订房屋买卖合同的行为,郑*波同意以22万的价格购买房屋,并且支付了房款,之后还取得了房屋产权证书,整个过程没有人逼他,而且郑也住进了房屋,对房屋也十分满意,其没有理由不受房屋买卖合同的约束。从法理上说,意思表示的拘束力,指的就是表意人在法律上的约束力。我国《民法通则》第五十七条规定:民事法律行为从成立时起具有法律约束力行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除

至于2万元如何处理,由另一个法律关系去调整,即彭*宽与戴*宁之间的委托合同关系去调整,郑*波无权要求退回。

[法院裁判]

支持谢逸生律师的观点,驳回郑*波的诉讼请求。


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