律师观点分析

案号：（2021）桂0109民初XXXX号

[律师观点分析]

在卖房业务员的宣传下，2019年11月25日，杨XX与广西XX房地产公司签订《XX合作建房合同》，写明：项目建设的土地性质为XXXXXX村民小组的第三产业用地。约定杨XX与广西XX房地产公司合作建设该公司开发XXX楼盘XX栋XX单元XX层房屋，房屋建筑面积XXX平方米，土地使用权期限53年；杨XX按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付首期建房款XXXXX元。之后按房屋建设到一定的层数分次交付剩余房款。双方还就其他事项进行了约定。2021年8月25日，杨XX起诉法院，要求确认《XX合作建房合同》无效，并要求全额退款和支付利息。

【案件焦点】

《XX合作建房合同》的法律效力

【法院裁判要旨】

合同的性质及效力问题

杨XX与广西XX房地产公司签订《XX合作建房合同》，杨XX只提供资金，不承担经营风险，只分配固定数量房屋，其实质并不属于合作建房的性质，开发商意图借“合作建房”，“使用权转让”的名义掩盖其真实目的，变换基础法律关系，不受法律保护，应定性为房屋买卖合同。因广西XX房地产公司未取得销售许可，《XX合作建房合同》应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。合同无效因取得的财产应当返还，有过错一方应当承担对方因此受到的损失。广西XX房地产公司明知未办理相关手续就向社会销售房屋，主观恶意大，除了全额返还购房款，还应向杨XXX返还利息。

综上，依据民法典相关法律之规定，判决杨XX与广西XX房地产公司签订的《合作建房合同》无效，广西XX房地产公司返还杨XX已付购房款并赔付杨XX相应的利息损失。